【案件回放】
2017年3月，夏天與周冬簽訂《房屋買賣合同》及補充協(xié)議，約定：夏天將位于北京市西城區(qū)廣安門外大街XXXX號房屋售予周冬，價款470萬元，周冬支付定金50萬元。合同簽訂后，夏天按約定履行了義務(wù)，但周冬支付了50萬元定金后因其單方原因未履行后續(xù)付款。
夏天認(rèn)為，周冬的行為已經(jīng)構(gòu)成根本違約，應(yīng)按房屋總價款的20%支付違約金。由于周冬的違約行為，導(dǎo)致夏天再次出售房屋時售價降低了120萬元，該售房差價損失與周冬的違約行為之間存在直接因果關(guān)系，因合同約定的違約金低于造成的損失，請求法院判決增加違約金至120萬元。
被告周冬認(rèn)為自己沒有違約。因為雙方簽訂合同時房屋中介公司以及我本人已經(jīng)告知夏天，我沒有購房資格，需處置自己名下的位于北京市豐臺區(qū)玉林里XXX號房屋，并且雙方簽署了聲明。夏天同意與我簽署聲明，表明夏天對于如果我不能按期處置名下房屋無法取得購房資格導(dǎo)致本案買賣合同無法履行是明確認(rèn)可的。因為在處置豐臺房屋時買房人違約才導(dǎo)致我不能取得購房資格和所需資金，這是雙方均應(yīng)預(yù)知的固有風(fēng)險，所以夏天的損失是由于自身原因?qū)е?，并不是由?/span>我周冬原因造成的。
經(jīng)法院審理查明，夏天與周冬所簽《北京市存量房屋買賣合同（經(jīng)紀(jì)成交版）》、雙方簽署的《聲明》以及夏天、周冬與鏈家地產(chǎn)公司簽訂《居間服務(wù)合同》及《補充協(xié)議》均予認(rèn)定。結(jié)合本案的實際履行情況、周冬的過錯程度及夏天的損失等因素，法院酌情確定違約金的給付標(biāo)準(zhǔn)，判決周冬支付夏天違約金50萬元。
【恒略律師以案論法】
北京恒略律師事務(wù)所韓廣東主任認(rèn)為：夏天與周冬簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》及雙方與鏈家公司簽訂的《補充協(xié)議》，是雙方當(dāng)事人的真實意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，是有效合同，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行各自的合同義務(wù)。
本案中，夏天與周冬在簽訂合同時，周冬系先賣房后買房，周冬作為完全民事行為能力人，應(yīng)對其與案外人之間簽訂的合同如履行不能，將承擔(dān)本案合同的違約責(zé)任有所預(yù)見。
雖周冬無法履行本案合同并非其主觀故意所致，但基于合同相對性原則，周冬也應(yīng)承擔(dān)逾期付款的違約責(zé)任，應(yīng)按照合同約定支付逾期付款的違約金。違約金的確定應(yīng)當(dāng)以因違約行為所造成的實際損失為基礎(chǔ)，同時考慮合同履行情況、各方當(dāng)事人過錯程度以及預(yù)期利益等各項因素。
法律規(guī)定，違約金具有補償性，以填補損失為目的，依規(guī)定約定的違約金過分高于損失的，當(dāng)事人可以請求法院予以適當(dāng)減少。夏天主張周冬支付其違約金120萬元的依據(jù)為合同約定的房屋總價款20%基礎(chǔ)上的出售房屋差價損失，周冬不予認(rèn)可。結(jié)合本案的實際履行情況、周冬的過錯程度及夏天的損失等因素，法院可以依法酌情確定違約金的給付標(biāo)準(zhǔn)。
簽訂合同要注意規(guī)避風(fēng)險。如果您遇到類似問題建議即時咨詢律師。
