【案件回放】

 小朱和倩倩在中介的介紹下，選定了白云區(qū)的一處房產(chǎn)。2017年12月9日，小朱、倩倩和賣家李某簽訂《存量房買賣合同》，因李某及其家屬的戶口未遷出，雙方約定李某應(yīng)在2018年5月31日前遷出。2018年4月12日，小朱、倩倩將房款全額付清，房屋也過戶至兩人名下，依合同約定，李某應(yīng)于2018年7月11日前交付房屋。但到期后，李某遲遲未進(jìn)行房屋交接，更未將戶口遷出。多次協(xié)商未果，小朱和倩倩將李某起訴至白云區(qū)法院，要求李某遷出戶口交付房屋，并支付違約金。

 法院判決，逾期遷出戶口需支付的違約金按合同規(guī)定應(yīng)為86100元。

 【恒略論法】

 北京合同糾紛律師慧認(rèn)為。根據(jù)《合同法》第八條規(guī)定：“依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。”本案中，合同明確約定李某應(yīng)于2018年5月31日前遷出戶口，經(jīng)小朱、倩倩催促及提起訴訟，李某才于2018年9月30日遷出戶口，這已構(gòu)成違約。鑒于合同約定了逾期遷出戶口違約金的標(biāo)準(zhǔn)，即每日按總樓價的萬分之五支付違約金，故李某應(yīng)當(dāng)向小朱和倩倩支付違約金。

 【恒略律師提醒】

 在二手房交易尤其是學(xué)區(qū)房買賣中，涉及原業(yè)主戶口遷出的問題越來越普遍。如果原業(yè)主不遷出戶口，要分兩種情況考慮其是否要承擔(dān)違約責(zé)任。

 其一，如果買賣雙方在合同中就戶口遷出問題約定了違約條款，售房者逾期遷出戶口又未能與購房者重新協(xié)商約定的情況下，則應(yīng)按合同承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。

 其二，如果房屋買賣雙方未就戶口遷移問題進(jìn)行約定，而售房者又不配合遷出戶口的，購房者則無法主張售房者承擔(dān)逾期遷戶的違約責(zé)任。若房屋已過戶，購房者可以房屋現(xiàn)產(chǎn)權(quán)人的身份向公安機(jī)關(guān)申請辦理新的戶口登記，但該途徑僅可解決購房者戶口登記問題，至于售房者戶口遷移仍需通過雙方協(xié)商處理。