【案件回放】

蘇州高新區(qū)某苑小區(qū)業(yè)主委員會認(rèn)為物業(yè)公司怠于履行管理義務(wù)，致使小區(qū)臟亂差，遠(yuǎn)未達(dá)到合同約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)業(yè)主投票通過后，通知物業(yè)公司：解除物業(yè)服務(wù)合同。

小區(qū)內(nèi)車輛停放混亂

案涉物業(yè)公司認(rèn)為，其與該小區(qū)業(yè)委會簽訂了《物業(yè)服務(wù)合同》，合同中對合同的解除等情況進(jìn)行了明確約定?，F(xiàn)業(yè)委會單方面通知提前解除合同，其依據(jù)的僅是業(yè)主代表的意見，并未向全體業(yè)主進(jìn)行意見的征詢；且原告與被告簽訂的物業(yè)服務(wù)協(xié)議還在履行期間，尚未到期。解除合同不符合法律法規(guī)，訴請法院：確認(rèn)解除物業(yè)服務(wù)合同通知行為無效；判令被告繼續(xù)履行物業(yè)服務(wù)協(xié)議。

經(jīng)查，原、被告雙方簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》約定：“乙方（物業(yè)公司）違反本合同約定的義務(wù)，導(dǎo)致不能完成本合同約定的管理目標(biāo)，……逾期未整改且嚴(yán)重違約的，甲方經(jīng)業(yè)主代表大會持三分之二以上投票權(quán)的業(yè)主通過后有權(quán)解除本合同，由甲方另行選聘物業(yè)管理公司”。因?qū)ξ飿I(yè)提供的物業(yè)服務(wù)不滿意，業(yè)委會組織業(yè)主進(jìn)行投票：應(yīng)投票代表83人，實(shí)際投票79人，投票代表超過應(yīng)投代表的三分之二符合法定投票人數(shù)。社區(qū)見證了檢票過程。判決：駁回物業(yè)公司的全部訴訟請求。

【恒略論法】

北京恒略律師事務(wù)所李錦星律師認(rèn)為，合同法規(guī)定，當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他的違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，另一方當(dāng)事人可以解除合同。物業(yè)法規(guī)定，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)雙過半。

本案中，物業(yè)公司違反合同約定的義務(wù)，導(dǎo)致不能完成合同約定的管理目標(biāo)，業(yè)委會經(jīng)2/3以上業(yè)主代表大會有投票權(quán)的業(yè)主投票后，有權(quán)解除合同。原告與被告之間的物業(yè)服務(wù)合同已不具有繼續(xù)履行的條件。故此，被告解除與原告之間的合同符合法律規(guī)定。原告的訴請沒有法律和事實(shí)依據(jù)，依法應(yīng)予駁回。

恒略律師提醒：

解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)需經(jīng)過專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意（俗稱“雙過半”），業(yè)主大會據(jù)此程序作出解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定后，業(yè)主委員會請求解除物業(yè)服務(wù)合同的，人民法院應(yīng)予支持。

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