【案件回放】

邱宇頓時(shí)嚇了一跳：他在房管局查詢(xún)時(shí)發(fā)現(xiàn)其位于成都市的房屋所有權(quán)，在一年前被人賣(mài)了。邱宇在向公安部門(mén)報(bào)案后，被建議向法院提起訴訟：確認(rèn)案涉房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效；并將房屋所有權(quán)返還至其名下。

經(jīng)查，2014年3月，邱宇因貸款事宜委托時(shí)遷等 4人：代為辦理結(jié)清貸款的相關(guān)手續(xù)，在結(jié)清貸款后代為到產(chǎn)權(quán)部門(mén)辦理案涉房屋注銷(xiāo)抵押登記的相關(guān)手續(xù)；代為出售上述房屋。并對(duì)委托事項(xiàng)進(jìn)行了公證。

2015年5月，邱宇結(jié)清了貸款全部本息。但是，同年11月，時(shí)遷以受托代理人的身份與韶光簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，將邱宇的房屋賣(mài)給了韶光，并登記過(guò)戶至韶光名下。

審理中，時(shí)遷陳述，當(dāng)時(shí)因貸款最長(zhǎng)逾期時(shí)間為3個(gè)月，邱宇未歸還借款，案外人何經(jīng)理代邱宇歸還了銀行的貸款，后何經(jīng)理將房屋抵押給韓秋，故簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同；賣(mài)房款用于償還之前的貸款。

一審法院認(rèn)為，經(jīng)公證的委托書(shū)是各方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，合法有效，對(duì)邱宇訴訟請(qǐng)求不予支持。上訴后，二審法院撤銷(xiāo)一審判決；確認(rèn)時(shí)遷以邱宇名義與韶光簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》無(wú)效。

【恒略論法】

北京恒略律師事務(wù)所慧律師認(rèn)為，本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為時(shí)遷代邱宇與韶光簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力問(wèn)題。

本案合意的主體在形式和實(shí)質(zhì)上存在偏差。從形式層面分析，案涉合同系邱宇通過(guò)其受托人時(shí)遷與韶光所簽訂，完成合同的締結(jié)。但從實(shí)質(zhì)層面分析，邱宇在合同締結(jié)時(shí)，由于主債務(wù)的清償，其對(duì)于時(shí)遷的委托關(guān)系已因主合同的履行終結(jié)而告消滅，因此時(shí)遷締結(jié)合同所依據(jù)的意思表示并非邱宇所作出。案涉合同所體現(xiàn)合意的主體，實(shí)際應(yīng)為江某與韶光。案涉公證授權(quán)委托，在貸款已經(jīng)清償完畢時(shí)委托事項(xiàng)已經(jīng)終止。故時(shí)遷持授權(quán)委托書(shū)出售房屋的行為系無(wú)權(quán)處分。

恒略律師提醒：

行為人與相對(duì)人惡意串通，損害他人合法權(quán)益的民事法律行為無(wú)效。除法律另有規(guī)定外，無(wú)處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回。