2019年4月15日，劉某與物業(yè)公司簽訂房屋租賃合同，將房屋出租給物業(yè)公司，賃合同載明居住人數(shù)不超12人。物業(yè)公司在接收房屋后,將房屋對(duì)外出租。后政府綜合治理辦公室確認(rèn)該房屋存在打隔斷、上下鋪違法問(wèn)題,依法將房屋內(nèi)的隔斷進(jìn)行了拆除。

劉某及其妻子在查看房屋時(shí)發(fā)現(xiàn),物業(yè)公司雖將租貨房屋中的隔斷拆除,但依舊存在用屏風(fēng)隔離客廳等分租的現(xiàn)象,房屋中擺放的床位遠(yuǎn)超12人的居住需要，于是劉某將房屋收回。

北京恒略律師事務(wù)所律師李錦星認(rèn)為,依法成立的合同,對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行,不得擅自變更或者解除合同。劉某與物業(yè)公司簽訂的房屋租賃合同,是雙方真實(shí)意思表示,且不違反強(qiáng)制性法律規(guī)定,應(yīng)屬合法有效合同。雙方應(yīng)當(dāng)按照合同的約定履行自身的義務(wù)。

本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為物業(yè)公司在履行租賃合同中的行為是否構(gòu)成了違約。劉某認(rèn)為物業(yè)公司存在違約行為,包括在房屋內(nèi)打隔斷、租戶人數(shù)超過(guò)12人。從租賃合同實(shí)際的履行過(guò)程看,綜治辦對(duì)房屋作出過(guò)限期整改告知，即使在隔斷拆除后,房屋內(nèi)依然存在以屏風(fēng)等屏蔽物隔斷房屋進(jìn)行使用的情況,且房屋內(nèi)擺放的床位明顯超過(guò)12人，因此，應(yīng)認(rèn)定物業(yè)公司存在違約行為，應(yīng)向劉某支付違約金。

就違約金的數(shù)額來(lái)看,雙方簽訂合同中并未約定物業(yè)公司在允許房屋中居住人數(shù)超過(guò)12人違約的情況下的違約金計(jì)算數(shù)額及方式。當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救指施或者賠償損失等違約責(zé)任。法院會(huì)綜合租賃合同履行實(shí)際、物業(yè)公司違約情節(jié)等情況,酌定違約金。