【案件回放】

沈陽職工邱某與沈陽某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂位于沈陽市東陵區(qū)XXX號房屋《認購協(xié)議書》，支付全部購房款128萬元。后，法院在第三人案件執(zhí)行時，查封了邱某購買的上述房屋。

邱某認為，法院查封前，其已簽訂了合法有效的書面買賣合同，并已支付全部購房款，現(xiàn)該房屋已交付，故法院不得執(zhí)行該房屋。遂向沈陽市中院起訴：判令不得執(zhí)行案涉房屋；依法確認上述房屋歸邱某所有。

經(jīng)查，案涉《認購協(xié)議書》簽訂后，邱某與房產(chǎn)公司并未簽訂《商品房買賣合同》。房產(chǎn)公司取得《商品房預(yù)售許可證》后，與中某誠信托公司辦理了在建工程抵押登記，抵押物包括案涉查封房屋。其后，房產(chǎn)公司為邱某出具準住通知單。

再查，案涉房屋處于停工閑置爛尾狀態(tài)，所在園區(qū)內(nèi)雜草叢生，用水管線尚未接入。因另案，法院預(yù)查封了案涉房屋。

綜上，沈陽市中院判決：不得執(zhí)行邱某位于沈陽市東陵區(qū)的房屋。中某誠信托公司不服，向遼寧省高院上訴，被駁回；申請再審，被最高人民法院駁回。

【恒略論法】

北京恒略律師事務(wù)所韓廣東律師認為，本案的焦點問題是：邱某對案涉房屋是否享有足以排除人民法院強制執(zhí)行的民事權(quán)益。

本案中，其一，邱某已經(jīng)支付全部價款。《認購協(xié)議書》不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，系雙方的真實意思表示，應(yīng)受法律保護。其二，法律上的實際占有并非限定于實際使用，只要案涉財產(chǎn)處于權(quán)利人實際管控之中即可。也就是說，邱某已實際占有案涉房屋。其三，邱某對未辦理過戶登記手續(xù)沒有過錯。因案涉房屋屬于在建工程且至今尚未辦理竣工驗收，客觀上不具備辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記的條件。邱某對案涉房屋未辦理過戶登記手續(xù)并沒有過錯。故此，法院認定邱某對案涉房屋享有足以排除人民法院強制執(zhí)行的民事權(quán)益，并無明顯不當(dāng)。

恒略律師提醒：

根據(jù)相關(guān)司法解釋規(guī)定，第三人對案涉房屋排除強制執(zhí)行的三個基本要件是：已經(jīng)支付全部價款、實際占有、對未辦理過戶登記手續(xù)沒有過錯。

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