【案件回放】

2018年9月，袁近勇與江蘇揚(yáng)州撈月河房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂《商品房買賣合同》，約定：交房期限為2019年7月1日前；如因公司的原因，不能在180日期限內(nèi)取得房屋產(chǎn)權(quán)證書，公司按已付房?jī)r(jià)款的0.1%向袁近勇支付違約金。 

房屋交付后，袁近勇一直未取得房屋產(chǎn)權(quán)證書，遂將房產(chǎn)公司訴至法院，并以“合同為格式合同，約定逾期辦理權(quán)屬證書違約金過低”為由，要求撈月河公司按年利率9%支付違約金。

袁近勇訴稱：因撈月河公司未能辦理權(quán)屬證書，造成戶口不能遷入，工作、就醫(yī)、子女入學(xué)等遇到障礙，房屋不能上市交易、獲利，經(jīng)濟(jì)損失持續(xù)擴(kuò)大，故要求對(duì)該項(xiàng)違約金依法進(jìn)行調(diào)整。

法院審理后認(rèn)為，合同約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)太低，不足以彌補(bǔ)袁近勇客觀存在的損失。判決：撈月河公司向袁近勇支付逾期辦理權(quán)屬證書違約金（以實(shí)際交房款為基數(shù)，自撈月河公司交付房屋后180日開始，即自2020年1月1日起按照中國(guó)人民銀行同期同檔貸款利率計(jì)算利息，至權(quán)屬證書辦理完畢之日止）。

撈月河公司主訴后被駁回，于是申請(qǐng)?jiān)賹?。江蘇省高院根據(jù)雙方舉證，判決變更逾期辦理權(quán)屬證書違約金為25813.81元。

【恒略論法】

北京恒略律師事務(wù)所侯軍奎律師認(rèn)為，本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)之一為：雙方約定的逾期辦證違約金標(biāo)準(zhǔn)是否需要調(diào)整；如調(diào)整，標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)如何確定。

本案中，因雙方對(duì)逾期辦證違約金有明確約定，應(yīng)首先考慮按約定承擔(dān)責(zé)任。袁近勇主張約定的違約金低于造成的損失，依法要求調(diào)增違約金，根據(jù)本案實(shí)際情況及舉證，雙方同意將合同約定的逾期辦證違約金標(biāo)準(zhǔn)調(diào)增到按已付房款的2.7%，應(yīng)予確認(rèn)。

恒略律師提醒：

根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，由于出賣人的原因，買受人在商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。

贊在看