一、案件概述

原告李某與高某為夫妻關(guān)系，2007年1月4日登記結(jié)婚。2009年12月7日，原告李某與被告（即李某的侄女李某1）簽訂借名買房協(xié)議書，協(xié)議約定：原告出資購買北京市海淀區(qū)萬泉河路X小區(qū)號樓X層XX號房屋，因李某1年輕，貸款年限長，故將房屋所有權(quán)人登記在李某1名下，被告只是名義上的所有人，所有出資由原告負擔。

原告以被告的名義歸還銀行按揭貸款，物業(yè)費、取暖費等。之后被告向原告索要高額的補償費且不履行房屋過戶手續(xù)，原告起訴至法院，要求將該涉訴房屋過戶登記至自己名下。

二、恒略律師為原告據(jù)理力爭，涉訴房屋已順利過戶至原告名下。維護了房屋實際付款人的合法權(quán)益。

接到該案后，辦案律師第一時間立案，并向法院遞交財產(chǎn)保全申請，防止李某1在訴訟期間惡意轉(zhuǎn)移涉訴房屋，同時向不動產(chǎn)登記部門提出異議登記。

開庭后，恒略律師提交了原被告簽訂的借名買房協(xié)議書，原告購買房屋支付的首付款、銀行流水證明原告向被告打款用于支付每月涉訴房屋貸款。

原告實際居住涉訴房屋的物業(yè)證明等，最終法院支持恒略律師要求過戶房屋的訴訟請求。對方已在約定的期限內(nèi)履行調(diào)解書規(guī)定的過戶義務，該涉訴房屋已順利過戶至原告名下。

（圖為本案判決結(jié)果）

三、恒略律師提示您

借名買房通常發(fā)生在親友之間，本身有一定的信任關(guān)系，但由于房產(chǎn)價值巨大，有的當事人發(fā)現(xiàn)有法律空子可鉆時，這巨大的財產(chǎn)就形成了難以抗拒的誘惑，成為否認借名買房的內(nèi)在動機。

因為借名買房持續(xù)時間長，當事人之間的關(guān)系會發(fā)生變化，有的從姻親關(guān)系變成沒有任何關(guān)系，有的從關(guān)系親密到生疏，都可能導致出現(xiàn)否認借名買房的情況。還有的當事人一方去世，而一方后代則可能因為不了解情況和缺少親情、感情約束而否認借名買房事實。

在不能提供相當充分的證據(jù)的情況下，借名買房很難被認定。在本案中，原被告系姑侄關(guān)系，就屬于這類情況。在遇到借名買房糾紛時，需要注意哪些問題呢？

（一）借名買房的法律規(guī)定

根據(jù)當前法律法規(guī)以及北京市高院的指導意見，借名購買經(jīng)濟適用房、兩限房等政策性保障住房的，借名人依據(jù)雙方之間約定要求出名人辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)的，法院一般不予支持。

在借名購買普通商品房的情況下，如借名人不具備購房資格，借名人要求過戶的法院也不予支持，如果之后借名人能夠取得北京市購房資質(zhì)，則可以以合同糾紛為由起訴出名人。

值得注意的是，借名買房糾紛是以合同糾紛為案由，而非確權(quán)糾紛，訴求只能是確認雙方之間關(guān)于借名買房的合同有效，以及要求出名人協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，而非確權(quán)借名人享有房屋所有權(quán)。

所以，雖然法律沒有禁止該類行為，但法律對該類案件中借名人的保護是有限的。

（二）借名買房的風險

在借名購房法律關(guān)系中，借名人由于實際出資卻不享有爭議房屋所有權(quán)，通常比出名人要承擔更高的風險，一旦雙方關(guān)系交惡，借名人并非一定能夠依據(jù)協(xié)議取得房屋所有權(quán)。

在無法取得房屋所有權(quán)時，借名人將面臨重大的經(jīng)濟損失，而出名人也并非只享受權(quán)利不承擔風險。具體而言，對于借名人和出名人，借名購房的主要風險有以下幾方面：

1、借名購房的事實認定困難

借名購房多發(fā)于具有親屬或朋友關(guān)系的雙方之間，也正是由于雙方關(guān)系密切，基于相互信任，簽署書面協(xié)議的情況并不多見。當出名人不承認借名購房關(guān)系時，依據(jù)民事訴訟法的相關(guān)規(guī)定，借名人需要舉證證明雙方之間的借名購房關(guān)系存在。

法院通常會綜合房屋的出資情況，雙方關(guān)于借名買房的約定，房屋的占有使用情況，購房票據(jù)、合同、房屋產(chǎn)權(quán)證的持有情況，物業(yè)管理費、水電費的繳納情況以及對于借名購房的事實有無合理解釋等因素綜合判斷。

對于借名人而言，其提交的證據(jù)必須能夠形成一個完整的證據(jù)鏈，這對于欠缺自我保護意識的當事人而言并非易事。若借名人未能妥善保存相關(guān)的證據(jù)，無法完成舉證責任，要回房屋的所有權(quán)將變得十分困難。因此借名買房最好簽訂書面協(xié)議。

以上6個條件同時具備，才能認定借名買房。欠缺任一條件，均不予認定借名買房。

2、出名人惡意處分房屋，房屋無法追回

根據(jù)公示公信原則，出名人可以不經(jīng)過借名人而直接處分訴爭房屋。如果相對人基于對于房屋所有權(quán)登記的信任而與出名人發(fā)生了交易，支付對價從而導致房屋所有權(quán)的變動，或出名人在房屋上設立了抵押等他物權(quán)，或因為出名人的債務問題導致房屋被查封等情況，法律基于保護交易安全的價值取向，會優(yōu)先保護相對人的權(quán)利。

即使借名人能夠證明借名購房合同真實有效，仍然會造成借名人無法辦理房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移登記，甚至房屋永遠無法追回的結(jié)果。律師特別提醒：發(fā)生出名人不履行協(xié)議之后及時立案，將房屋做訴前財產(chǎn)保全，同時向不動產(chǎn)登記部門提出異議登記，能夠一定程度防止出名人惡意處分房屋。

3、出名人的購房資質(zhì)受到影響

對于出名人而言，允許他人以自己名義購房，會在房屋產(chǎn)權(quán)登記部門及銀行征信系統(tǒng)留下記錄，即使網(wǎng)簽已經(jīng)撤銷或房屋已經(jīng)過戶，自己在將來購房時也將無法享受相應的優(yōu)惠政策。相比而言，全款購房對出名人的影響相對較小。